Gentileza Erreius MARTES, 22 DE MARZO DE 2022
Las inmobiliarias impulsan el retorno de los tribunales arbitrales que funcionará, de manera voluntaria, en los casos de conflictos entre propietarios e inquilinos o incluso en los casos de compraventa.
La denominada Ley de Alquileres será modificada en algunos puntos en el corto plazo, según lo informado por el presidente Alberto Fernández ante la Asamblea Legislativa.
Dicha norma, que modificó el Código Civil y Comercial, cambió aspectos esenciales de los contratos de locación, como duración de los contratos e incluyó una fórmula de actualización generó grandes aumentos en los precios.
Pero se mantendrá en pie el artículo que incorporó al arbitraje como vía de resolución de conflictos.
En concreto, el texto establece que el Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.
La mediación se distingue el arbitraje en que, si bien las partes “deciden voluntariamente someterse”, en el primer caso, ante falta de acuerdo, podrán continuar los reclamos en los tribunales, mientras que, en el segundo caso, la decisión será “cosa juzgada”.
Retorno de los tribunales arbitrales
Las inmobiliarias impulsan el retorno de los tribunales arbitrales que funcionará, de manera voluntaria, en los casos de conflictos entre propietarios e inquilinos o incluso en los casos de compraventa.
Por ejemplo, si el dueño de una propiedad o su inquilino consideran que existe un conflicto entre las partes se someterán a un arbitraje con participación de un jurado de expertos neutral.
Luego, se procede con una investigación, se analizan las posturas, versiones y pruebas, y luego se llega a un veredicto. Servirá como una alternativa de resolución de conflictos resolver situaciones contractuales y definir obligaciones y responsabilidades.
Detrás de esta propuesta, muy arraigada en países de Europa como España, se encuentra CUCICBA, el colegio de corredores porteño.
Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires explicaron que se trata de una idea en la que vienen trabajando hace poco más de tres años y que están generando un reglamento interno consensuado.
“La intención es activar esto en breve. Será un servicio gratuito y lo que se decida será cosa juzgada”, comentó su presidenta Marta Liotto.
Conflictos por incumplimientos en alquileres y compraventas
“Ocurren situaciones de dueños de inmuebles que incumplen lo establecido en el contrato. O propietarios que comprueban que los departamentos son usados para otros fines a los declarados por los inquilinos. También se piensa para instancias de disputas por arreglos, problemas de ruidos, modificaciones en el inmueble”, detalló.
“Los incumplimientos son base de gran parte de los conflictos. Si el termotanque se rompe ¿quién responde? ¿Si hay goteras? ¿Qué pasa si un inquilino rescinde el contrato antes de lo establecido? Ante situaciones de esa índole, contar con un tribunal arbitral acercará una solución que en la Justicia tradicional se demoraría al menos año y medio, dos años. Por supuesto que las partes estarán habilitadas para ir más allá, en el ámbito judicial, si así lo consideran tras el veredicto de este tribunal”, amplió.
El tribunal podrá intervenir también en situaciones de compraventa, en torno a los boletos, quién pone el escribano y diferencias en las interpretaciones de lo que se firma.
Los tribunales arbitrales contarán con presupuesto propio y funcionarán de manera independiente. Además, estarán integrados por entre 3 y 5 personas, que serán abogados, comercializadores y otros especialistas ligados a la actividad inmobiliaria.
Con esta modalidad, estiman que los conflictos se resolverán en plazos de, como máximo, 3 meses.
La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la cláusula de arbitraje
En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) remarcó que, dentro de su organización, ya se pueden someter al arbitraje desde hace cinco meses.
En concreto, las partes incluyen dentro del contrato de locación la cláusula creada por la CIA, en el que se acuerda someterse, en caso de conflicto, a la actuación del Tribunal Arbitral que integran abogados matriculados del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.
Desde la CIA remarcaron que se logró reducir costos sobre los seguros de caución y que, en caso de posible conflicto, los resultados serían más ágiles para propietarios e inquilinos. Se trata, explican, de una herramienta “muy efectiva” con “plazos abreviados”.
Actualmente, la figura está enfocada especialmente al ámbito locativo, pero podría extenderse a los boletos de compraventa, compras en pozo e incluso las reservas para compra o locación de inmuebles.
