15 preguntas y respuestas para entender la reglamentación que obliga a registrar los contratos de alquiler
La Ley 27.551 introdujo cambios en la regulación de los contratos de locación, lo que implicó una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, así como el agregado de otros artículos especiales y complementarios.
El artículo 16 de la ley 27.551 establece que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Además, dispone que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del mismo para que esta tome intervención.
Ahora, la Resolución General 4933 – BO: 18/02/2021 del mencionado organismo implementó un régimen para la registración de los contratos de locación a través de un servicio “web” institucional.
En concreto, la resolución implementa el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles”, (RELI), para que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país puedan ser declarados ante la AFIP. Los datos ingresados revisten el carácter de declaración jurada.
1) ¿A partir de cuándo será obligatorio registrar los contratos de alquiler?
Las disposiciones entrarán en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021, así como aquellos que se celebren a partir de esa fecha hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.
2) ¿Qué contratos deben registrarse?
Deberán registrarse a través del “RELI” los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las siguientes operaciones:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.
No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de “góndolas”.
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
3) ¿Quiénes están obligados a efectuar la registración de los contratos de locación?
Están obligados a efectuar la registración las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
4) ¿Hay sujetos excluidos del deber de registrar los contratos de locación?
Sí. La reglamentación establece que cuando las partes que intervengan en los contratos sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
Dentro del artículo 1 de la Ley 22.016 se encuentran las sociedades de economía mixta regidas, las Empresas del Estado, las sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria, las sociedades anónimas con simple participación estatal, las Sociedades del Estado, las empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los fiscos nacional, provinciales y municipales -todas ellas inclusive aunque prestaren servicios públicos-, los bancos y entidades financieras nacionales regidos por la Ley 21.526 y todo otro organismo nacional, provincial y municipal que venda bienes o preste servicios a terceros a título oneroso.
5) ¿Qué sucede si intervienen intermediarios en el contrato de locación?
Cuando en los contratos de locación intervengan intermediarios, estos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
La registración efectuada en estas condiciones implicará:
a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores.
b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, eximentes de la responsabilidad que les cabe a los sujetos locadores o arrendadores.
6) ¿Cuál es la situación en el caso de los condominios?
La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
7) ¿Cómo es el procedimiento de registración?
Para registrar los contratos, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de la AFIP (http://www.afip.gob.ar), al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.
A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo.
Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación -permanente o temporaria-, proporcionar los datos que se soliciten y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Luego, siempre y cuando el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.
En el caso de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.
8) ¿Cuál es el plazo de registración de los contratos de locación?
Los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
9) ¿Qué sucede si hay modificaciones en los contratos ya registrados?
Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas, siguiendo los procedimientos y pautas mencionadas anteriormente.
10) ¿Cómo es el procedimiento de registración de las renovaciones de los contratos?
Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquellos que hayan sufrido alguna variación.
En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.
11) ¿Los inquilinos podrán informar la existencia del contrato?
Sí. Para ello, deberán ingresar, en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” del sitio web del organismo, la siguiente información:
a) Identificación del tipo, ubicación y destino del inmueble.
b) Individualización del “locador urbano” o “arrendador” o “locador temporario” o “locador de superficies en inmuebles”.
c) Fecha de inicio y finalización pactada, de corresponder.
d) Monto abonado y frecuencia del pago.
e) Documentación del contrato.
f) De corresponder, comprobantes respaldatorios de pagos efectuados, notas de índole comercial o cualquier otra documentación que haga presumir la existencia de la operación.
La documentación prevista en los incisos e) y f) deberá adjuntarse en archivo con formato “.pdf” o “.jpg”.
Hay que tener en cuenta que tendrán hasta un plazo máximo de 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior.
12) El deber de los jueces ante las demandas de ejecución de un contrato de locación
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.
La comunicación se suministrará a la AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.
Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.
El sistema para las comunicaciones judiciales se encontrará disponible a partir del 15 de abril de 2021.
13) ¿Qué sucede si las operaciones fueron concertadas en moneda extranjera?
En ese caso deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
14) ¿Qué sucede si se incumple el deber de registración?
Aunque la ley no menciona cuál será el castigo por no informar el contrato de alquiler, los especialistas entienden que, como cualquier régimen de información, si el contribuyente que está obligado a presentarlo no cumple con lo solicitado, ingresa a la Ley de Procedimiento Tributario y se le establece una multa, que puede ir desde $5000 (por contrato) para personas humanas, hasta $10.000 en el caso de sociedades.
15) Otros puntos destacados
– Los sujetos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.
Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
– El cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA).
